특수물건 경매로 수익내기! 고수익을 내기 위한 용어 이해하기

특수물건

특수물건 경매는 일반 경매와는 다르게 권리관계가 복잡하고, 그로 인해 유찰이 잦은 특성을 가지고 있습니다. 이러한 복잡한 권리관계 때문에 이 분야에서 성공하기 위해서는 법적 지식이 필수적입니다.

 

특히, 낙찰 후에는 권리관계를 어떻게 정리하고 해결할지에 대한 전략이 필요합니다. 이는 특수물건의 경우 대출이 제한되어 있기 때문에, 자기 자본이 충분해야만 입찰이 가능하다는 점에서 더욱 중요합니다.

 

 

저가로 특수물건을 낙찰받을 경우, 그 특수 권리를 합법적으로 소멸시키는 과정을 거치면, 감정가와 낙찰가의 차이가 곧 수익으로 이어집니다. 이렇게 되면 고수익을 창출할 수 있는 큰 기회가 됩니다. 그러나 이 과정은 어렵고 복잡한 권리관계를 정확하게 분석하고, 그것을 해결할 수 있는 법리적 혜안이 필요합니다.

 

 

 

특수물건 경매는 일반적인 경매와는 다르게 높은 수익률을 기대할 수 있는 반면, 그만큼 위험성도 크게 따르는 활동입니다. 이러한 특성 때문에 경매를 처음 시작하시는 분들은 종종 이러한 리스크를 감당하기 어렵다고 느낍니다.

 

그럼에도 불구하고, 특수물건 경매는 그 자체로 큰 매력이 있는 활동입니다. 이를 통해 상당한 수익을 창출할 수 있기 때문입니다. 그렇다면, 이러한 특수물건 경매에서 성공하기 위해 어떠한 준비와 기술이 필요한지 살펴보겠습니다.

 

특수물건의 경매

특수물건 경매는 일반 경매와는 다르게 권리관계가 복잡하고, 그로 인해 유찰이 잦은 특성을 가지고 있습니다. 이러한 복잡한 권리관계 때문에 이 분야에서 성공하기 위해서는 법적 지식이 필수적입니다. 특히, 낙찰 후에는 권리관계를 어떻게 정리하고 해결할지에 대한 전략이 필요합니다.

 

이는 특수물건의 경우 대출이 제한되어 있기 때문에, 자기자본이 충분해야만 입찰이 가능하다는 점에서 더욱 중요합니다.

 

 

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저가로 특수물건을 낙찰받을 경우, 그 특수 권리를 합법적으로 소멸시키는 과정을 거치면, 감정가와 낙찰가의 차이가 곧 수익으로 이어집니다. 이렇게 되면 고수익을 창출할 수 있는 큰 기회가 됩니다.

 

그러나 이 과정은 어렵고 복잡한 권리관계를 정확하게 분석하고, 그것을 해결할 수 있는 법리적 혜안이 필요합니다.

 

특수물건의 용어

특수물건의 종류에는 다양한 것들이 있지만, 대표적으로 유치권, 법정지상권, 가장임차인, 선순위가처분, 선순위가등기 등이 있습니다. 이러한 특수물건은 일반적인 경매로는 거래하기 어려운 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다.

 

유치권

먼저 유치권에 대해 알아보겠습니다. 유치권은 타인의 부동산을 점유하고 있는 사람이 그 부동산과 관련된 채권의 변제를 받을 때까지 해당 부동산을 계속 점유할 수 있는 권리입니다.

 

예를 들어, 공사 도급계약을 맺고 공사를 완료했으나 대금을 받지 못한 공사업체가 건물에 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 걸어놓고 이를 주장하는 경우가 흔합니다. 이는 공사업체가 공사대금을 받을 때까지 건물을 점유할 수 있는 권리를 주장하는 것입니다.

 

이렇게 유치권이 신고되어 있는 특수물건의 경우, 경매에서 낙찰을 받은 사람은 이 유치권을 인수해야 합니다. 즉, 낙찰자는 유치권을 해결할 방안을 찾아야 하며, 이를 위해 필요한 경우 법적 조치를 취해야 할 수도 있습니다.

 

이러한 복잡한 권리관계와 그에 따른 법적 책임을 이해하고 대비하는 것이 특수물건 경매에서 성공하는 데 있어 매우 중요한 요소입니다.

 

 

가장임차인

가장임차인은 일반적으로 채무자가 자신의 가족이나 친척 등을 이용하여 임의로 만든 임차인을 의미합니다. 이러한 가장임차인은 낙찰자로부터 보증금을 받기 위한 목적으로 존재하는 경우가 많습니다.

 

가장임차인인지 아닌지를 판단하는 몇 가지 방법이 있습니다. 예를 들어, 전입신고 후 시간이 많이 지난 후에 확정일자를 받았다면, 또는 선순위 임차인이 존재하고 그 뒤로 후순위 대출이 있는데, 보증금과 대출금액을 합한 금액이 상식적으로 너무 큰 경우 등이 있습니다. 또한 세입자가 소유자의 가족인 경우도 위장임차를 의심해 볼 수 있습니다.

 

만약 가장임차인이라고 판단되면, 소송이나 협상을 통해 가짜 임차인을 명도 하는 절차를 거쳐야 합니다. 이러한 절차는 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있으므로, 입찰하기 전에는 반드시 사전조사를 철저히 해야 합니다.

 

그러나 만약 가장임차인이 아니라 진짜 임차인이라면, 이는 아주 큰 위험성을 내포하고 있습니다. 진짜 임차인의 경우, 그들의 임차권을 존중해야 하므로, 낙찰 후에도 그들과의 계약을 이행해야 하거나, 적절한 보상을 해야 할 수도 있습니다. 따라서 특수물건 경매에서 성공하기 위해서는 이러한 모든 변수를 고려한 철저한 준비와 전략이 필요합니다.

 

 

선순위가처분

선순위 가처분이란, 특정 부동산에 대한 청구권을 보전하기 위해 설정하는 법적 조치입니다. 이는 이혼 후의 재산 분할이나 소유권 이전 등기의 말소, 그리고 채권 보존을 위해 해당 부동산을 제3자에게 처분하지 못하게 하는 것을 목적으로 합니다.

 

이러한 가처분이 설정된 부동산을 경매에서 낙찰받게 되면, 낙찰자는 그에 따른 금액을 인수해야 하므로 금전적 부담이 클 수 있습니다.

 

하지만 여기서 중요한 점은, 가처분이 있다고 해서 특수물건 경매를 포기하는 것은 옳지 않다는 것입니다. 왜냐하면, 선순위 가처분의 취소를 신청할 수 있는 방법이 존재하기 때문입니다.

 

가처분의 시효 기간은 3년입니다. 따라서 가처분 등기가 된 지 3년이 지났다면, 가처분 취소를 청구할 수 있습니다.

 

이렇게 가처분이 취소되면, 원래 가처분이 있던 특수물건도 안전하게 경매를 통해 수익을 창출할 수 있게 됩니다. 가처분권자가 일정 기간 동안 본안 소송을 제기하지 않은 경우, 그것을 근거로 가처분 취소를 청구할 수 있습니다.

 

이 경우 낙찰자는 위험 대신 수익을 얻을 수 있는 좋은 기회가 됩니다. 따라서 선순위 가처분이 있는 특수물건도 꼼꼼한 사전 조사와 준비를 통해 높은 수익을 창출할 수 있습니다.

 

선순위 가처분이 있는 부동산을 경매로 낙찰받게 되면 가처분도 소멸시효가 있다는 점을 명심해야 합니다. 2005년 7월 27일 이후에 설정된 가처분의 경우, 소멸시효는 3년입니다. 이 말은 가처분 설정 후 3년이 지나면 그 가처분은 소멸시효가 완성되어, 가처분을 취소할 수 있다는 것입니다. 가처분 취소를 위해서는 신청서를 제출해야 하는데, 이 신청서에는 취소를 원하는 이유와 그 근거를 상세히 기재해야 합니다. 예를 들어, 가처분이 설정된 지 3년이 지났다면, 그것을 근거로 취소 신청을 할 수 있습니다. 이렇게 가처분 취소 신청을 제대로 준비하고 제출한다면, 선순위 가처분이 있는 부동산도 안전하게 낙찰하여 수익을 창출할 수 있습니다.

 

선순위가등기

가등기는 등기부에 기록되는 권리의 일종이며, 주로 소유권 이전 청구권 가등기와 담보 가등기로 구분됩니다. 둘 다 등기부에는 '소유권 이전 청구권 가등기'로 표기되므로, 이를 정확하게 구분하는 것이 매우 중요합니다.

 

담보 가등기의 경우, 이는 경매 과정에서 저당권과 같은 말소 기준 권리로 취급됩니다. 이 말은 담보 가등기가 있는 부동산을 낙찰받아도, 배당을 받고 나면 해당 담보 가등기는 소멸되므로, 매수인이 이를 따로 인수할 필요가 없다는 것입니다.

 

그러나 선순위 가등기가 순위 보전을 위한 가등기라면, 이는 매우 위험한 신호입니다. 이 경우, 경매 후에 가등기에 기초한 본등기, 즉 소유권 이전이 이루어질 가능성이 있으며, 그 결과로 낙찰자는 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

 

따라서 선순위 가등기가 소유권 이전 청구권의 보전 가등기인지, 아니면 담보 가등기인지를 명확하게 판단해야 하며, 이에 따라 경매 참여 전에 철저한 준비와 분석이 필요합니다. 이러한 점을 고려하면, 선순위 가등기의 성격에 따라 경매 참여 전략을 세우는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

법정지상권

법정지상권은 특별한 상황에서 토지와 그 위의 건물이 각각 다른 소유자를 가지게 될 때, 건물 소유자가 토지를 사용하고 수익을 가질 수 있는 권리입니다. 일반적인 지상권은 등기를 통해 확정되지만, 법정지상권은 자동으로 발생하므로 등기가 필요하지 않습니다. 이러한 특성 때문에 실무에서는 주의가 필요합니다.

 

만약 토지만을 목표로 하는 경매에 참여하려고 한다면, 해당 토지에 법정지상권이 성립되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

왜냐하면 법정지상권이 성립된 경우, 토지 소유자의 의사와는 무관하게 건물 소유자가 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있기 때문입니다.

 

이 점을 미처 확인하지 못하면, 토지를 소유하게 되었음에도 불구하고 건물 사용에 제약을 받을 수 있으므로, 경매에 참여하기 전에 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

 

이러한 정보는 토지를 소유하려는 의도와 상관없이 중요한 판단 기준이 될 수 있으므로, 미리 알아두는 것이 좋습니다.